9 de octubre de 2014
Ambas actividades evidencian un distanciamiento que complica al sector en su conjunto. El intento de pesificación en ese segmento profundizó la especulación en detrimento de los ladrillos.
Desde el pozo. Mientras la construcción se recupera, la venta de inmuebles va más lenta. (Martín Acosta)
La regulación de la compra de moneda extranjera que aplicó el Gobierno a fines de 2012 para alcanzar la pesificación de la economía en general aún no termina de fortalecerse en la actividad inmobiliaria. Este sector comenzó a dolarizarse durante el «Rodrigazo», en 1975. Desde entonces las operaciones inmobiliarias se piensan y se concretan en billetes verdes. El intento oficial de pesificar esta actividad derivó en una disociación en la cadena de la construcción a la venta de los inmuebles. Esta situación se hizo más evidente aún en el mercado de usados, donde los propietarios son instados por las agencias y los medios a endurecer su posición negociadora de «sólo recibir dólares, para mantener el poder adquisitivo». Mientras la construcción o inversión «desde el pozo» se recupera lentamente, la venta de inmuebles no termina de despegar. El dólar no ha sido reserva de valor –salvo en episodios de estrés financiero– y el mercado inmobiliario no creció lo suficiente debido al «verde» imaginario.
La restricción a la compra de moneda extranjera en un primer momento congeló las operaciones inmobiliarias, lo que dejó como consecuencia cerca de 1.000 agencias cerradas por falta de negocios en la Capital Federal. La contracara es una actividad de la construcción que se mantiene en ascenso –principalmente por el aporte de la obra pública– aunque a menor ritmo que en años anteriores, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
En la construcción de un inmueble, los terrenos se adquieren en pesos, los materiales se pagan en pesos, la mano de obra se abona en pesos y los impuestos, permisos y cargas sociales se tributan en pesos. No obstante, la venta de la obra se hace en dólares. Esta comparación se utilizó en más de una oportunidad para ejemplificar la paradoja que durante casi 40 años exhibe el negocio inmobiliario. Sin embargo, la huella traumática que implicaron los sucesivos planes económicos, el tratamiento cambiario errático, los procesos inflacionarios y la persistente elección del dólar como «refugio» hicieron inviable una migración forzosa en el corto plazo para la actividad vinculada con una inversión de largo plazo.
Para reforzar la pesificación y con la necesidad latente de sostener el stock de reservas internacionales se instrumentó la aplicación del denominado Certificado de Inversión (CEDIN) como alternativa para el uso de la divisa estadounidense en el mercado inmobiliario. Su objetivo es dejar abierta una opción para mantener cobertura ante las posibles oscilaciones de la divisa estadounidense sin la utilización del billete verde (ver recuadro). Sin embargo, este instrumento también está pensado en término «equivalencial» con respecto al dólar, en una suerte de promedio entre la cotización oficial –administrada por el Banco Central– y la que surge de las operaciones en el mercado paralelo. Sin dudas, la respuesta debe ser la moneda doméstica.
Separación
Los fundamentos que mantienen la actividad de la construcción evidencian un claro divorcio respecto de los factores que conducen los negocios inmobiliarios. De acuerdo con los últimos datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción que difunde el indec, en julio último este sector retrocedió 1,5% en forma interanual y acumuló en 7 meses una baja de 2,3% respecto de igual período del año pasado. El informe oficial reveló además que durante el segundo trimestre se perdieron 10.360 puestos de trabajo al caer a 404.284 contra los 414.644 que existían en el mismo período del año pasado. El rojo de julio volvió a poner al sector en resultado negativo luego de un avance de 0,6% en el mes anterior, que había ilusionado con un cambio de tendencia.
En 2013 la situación había sido positiva, en un momento de fuerte restricción a la compra de moneda extranjera, cuya opción para atesoramiento se encontraba vedada para los ahorristas. La actividad de la construcción finalizó el año pasado con un crecimiento acumulado de 4,6%, con topes de 10,9% en términos desestacionalizados, a partir del puntal que significa la inversión pública. De hecho, en lo que va de este año la caída de la construcción habría sido mayor si no fuera por un avance del 35% en las obras petroleras, que compensó la baja en el resto de los rubros que integran el índice oficial. En lo que va de 2014 la actividad promedia una baja interanual del 2,5%.
La situación para la actividad inmobiliaria es bastante más apremiante. Según datos de la Cámara Argentina de la Construcción, el Colegio Único de Corredores Inmobiliario de la Ciudad, la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios (CRCI), el sistema de Inmobiliarios y Corredores de la Ciudad, se contabilizó en Capital el cierre de cerca de 1.000 inmobiliarias, con un total de más 4.000 personas que quedaron sin trabajo. De acuerdo con el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad, entre enero y julio se celebraron 18.098 escrituras por un monto total de 14.195,9 millones de pesos: en el primer caso, declinaron 1,7% en comparación con similar período del año anterior, mientras que en montos, aumentó 51,5% en pesos. Los segmentos que se contrajeron en cantidad de escrituras fueron los inferiores a los 500.000 pesos; por el contrario, cobraron impulso las franjas superiores (más de 900.000 pesos).
La combinación de caída de la actividad, inflación y tensión cambiaria explica la retracción de las operaciones en el segmento de usados. «La demanda se mantiene, el problema hoy es la oferta», señaló Javier Grandinetti, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario y presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina. Según explicó, los vendedores privados están indecisos por la coyuntura económica, y –salvo los que están muy necesitados– retiran sus ofertas del mercado por la incertidumbre de precios. Lo paradójico es que precisamente esa coyuntura es la que debería incentivar a los ahorristas a apostar al ladrillo como reserva de valor. «El Procrear fue un factor clave para que la caída no fuera mayor. Permitió visibilizar una importante demanda latente», sostuvo Ricardo Griot, presidente de la Cámara de la Construcción rosarina.
Oportunidad
Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, el segmento residencial en el interior del país fue considerado por la mayoría de sus encuestados como el de mejores perspectivas para el período 2014-2015. El 31,2% de las 100 empresas relevadas por la consultora lo destacó como el más auspicioso. Le siguen el segmento residencial de Capital Federal y el Industrial-Logística. Más atrás se ubica, con un 10%, el mercado de barrios privados, que supo brillar hace unos años pero perdió su lugar. Con 7,5% se posicionó la construcción de oficinas para alquilar. Por ubicación se destacan los negocios de zona norte del Gran Buenos Aires y el aglomerado urbano de Gran Rosario.
Estas oportunidades llevaron a que desde el sector se reclamen que se sostenga el CEDIN como instrumento para inversiones desde el pozo. De hecho, la inversión en desarrollos inmobiliarios en pesos es actualmente una de las mejores oportunidades de negocios, pese a la resistencia del sector a abandonar el dólar como referencia para su actividad. Según datos del INDEC sobre un relevamiento en 42 municipios, durante julio se registró un incremento de 6,6% mensual y de 2% interanual en la superficie a construir registrada por los permisos de edificación para obras privadas.
El principal desafío que planteó –aún irresuelto– el intento de pesificación de esta actividad es reencontrar ambos rubros con el objetivo de que la inercia que genera la obra pública permita reactivar al sector en su conjunto. El camino es arduo y llevará tiempo. La consultora Reporte Inmobiliario indica que puede extenderse el proceso de inversión en construcción, debido a que la ejecución de las obras tiene una duración que, en promedio, va de 24 a 36 meses. En ese plazo habrá que guiar a un mercado históricamente dolarizado a una operatoria en moneda local, lo cual permitirá ampliar su potencial de crecimiento.
—Cristian Carrillo
